फिफ्थ वॉल (Fifth Wall) के ब्रेंडन वालेस (Brendan Wallace) इस बारे में कि क्यों सर्वश्रेष्ठ प्रॉपटेक (Proptech) दांव प्रॉपटेक जैसे नहीं दिख सकते हैं

ब्रेंडन वालेस ने पिछले दशक का एक बड़ा हिस्सा उन तकनीकों में निवेश करने में बिताया है जो यह प्रभावित करती हैं कि रियल एस्टेट कैसे प्राप्त, निर्मित और संचालित किया जाता है। आज, फिफ्थ वॉल के सह-संस्थापक कृत्रिम बुद्धिमत्ता को एक उत्प्रेरक के रूप में देखते हैं जो समर्थन के लायक कंपनियों की श्रेणियों को नया आकार दे रहा है और प्रॉपटेक के अर्थ को और व्यापक बना रहा है।

2016 में स्थापित और लॉस एंजिल्स में स्थित, फिफ्थ वॉल रियल एस्टेट टेक्नोलॉजी को समर्पित प्रमुख निवेश फर्मों में से एक बन गई है, जो लगभग 3 अरब डॉलर की पूंजी और प्रतिबद्धताओं का प्रबंधन करती है। इसके पोर्टफोलियो में प्रोकोर (Procore), ओपनडोर (OpenDoor), ब्लेंड (Blend) और हिप्पो (Hippo) जैसे प्रमुख नाम शामिल हैं।

फर्म के उल्लेखनीय सफल निकासों में सर्विसटाइटन (ServiceTitan) शामिल है, जिसने 2024 में अपना प्रारंभिक सार्वजनिक निर्गम (IPO) पूरा किया, और लचीला वर्कस्पेस ऑपरेटर इंडस्ट्रीस (Industrious), जिसे जनवरी 2025 में 80 अरब डॉलर से अधिक के मूल्यांकन पर रियल एस्टेट दिग्गज CBRE द्वारा पूरी तरह से अधिग्रहित कर लिया गया।

फर्म के निवेशकों में CBRE, Hines, Hilton और Marriott सहित अग्रणी रियल एस्टेट और आतिथ्य उद्यम शामिल हैं, जो इसके पोर्टफोलियो में स्टार्टअप्स को संभावित ग्राहकों के लिए एक सीधा मार्ग प्रदान करते हैं।

वालेस, जो सीईओ और मुख्य निवेश अधिकारी के रूप में कार्य करते हैं, इस गतिशीलता के दोनों दृष्टिकोणों से पेशेवर पृष्ठभूमि लाते हैं। उन्होंने पहले गोल्डमैन सैक्स और ब्लैकस्टोन के लिए रियल एस्टेट फाइनेंस में काम किया और बाद में वर्कफोर्स एनालिटिक्स स्टार्टअप Identified (जिसे 2014 में Workday द्वारा अधिग्रहित किया गया था) और राइडशेरिंग कंपनी Cabify की सह-स्थापना की।

चूंकि AI कुछ उत्पादों के प्रतिकृति को सरल बनाता है, इसलिए वालेस उन स्टार्टअप्स में बढ़ती हुई क्षमता को पहचानते हैं जो रियल एस्टेट संपत्तियों के सीधे स्वामित्व और संचालन के लिए तकनीक का लाभ उठाते हैं।

क्रंचबेस न्यूज (Crunchbase News) के साथ एक हालिया बातचीत के दौरान, हमने इस विकास का पता लगाया, यह जांचा कि पारंपरिक प्रॉपटेक फंडिंग मेट्रिक्स इस क्षेत्र के सबसे बड़े निवेशों से क्यों चूक सकते हैं, उद्यमियों के लिए निहितार्थों पर चर्चा की, और उन आवास मुद्दों पर प्रकाश डाला जिन्हें उनका मानना है कि अभी भी समाधान की आवश्यकता है।

संक्षिप्तता और स्पष्टता के लिए इस साक्षात्कार को हल्के से संपादित किया गया है।

Crunchbase News: Our recent proptech funding analysis showed capital tracking roughly even with or slightly ahead of last year, yet spread across a smaller number of transactions. What does that indicate about the current market?

Brendan Wallace: मेरा दृष्टिकोण यह है कि वह मीट्रिक इस क्षेत्र में आने वाली पूंजी की वास्तविक मात्रा को छुपा सकती है, क्योंकि जिसे पहले केवल संकीर्ण प्रॉपटेक के रूप में वर्गीकृत किया जाता था, वह अब संभवतः उन क्षेत्रों का एक छोटा हिस्सा है जहां प्रॉपटेक निवेशक फंड आवंटित कर रहे हैं।

हम ऐसे क्षैतिज (horizontal) समाधानों में वृद्धि देख रहे हैं जो कई ऊर्ध्वाधर (vertical) समाधानों की गुणवत्ता से मेल खाते हैं या उनसे आगे निकल जाते हैं। उदाहरण के लिए, हमारे ग्रोथ फंड ने हाल ही में Higgsfield में एक बड़ा निवेश किया है, जो एक विज़ुअलाइज़ेशन सॉफ़्टवेयर कंपनी है। अधिकांश लोग स्वचालित रूप से इसे फिल्म निर्माण या दृश्यों को रेंडर करने से जोड़ते हैं। हालांकि, हमने देखा कि रियल एस्टेट एजेंट और कमर्शियल लीजिंग ब्रोकर इसका उपयोग espacios (spaces) को प्रदर्शित करने के लिए कर रहे हैं।

एक गैर-निर्मित संपत्ति के लिए, आप वास्तुशिल्प ब्लूचिप (architectural blueprints) इनपुट कर सकते हैं, एक पूरा घर बना सकते हैं, अपने परिवार को अंदर रख सकते हैं, और एक संपूर्ण वॉकथ्रू के माध्यम से नेविगेट कर सकते हैं। उस क्षमता ने उद्योग-विशिष्ट स्थानिक विज़ुअलाइज़ेशन टूल को पीछे छोड़ दिया है जिन्हें पारंपरिक रूप से संकीर्ण प्रॉपटेक के रूप में योग्य माना जाता।

एक अन्य उभरता हुआ खंड फुल-स्टैक उद्यमों—वास्तविक रियल एस्टेट कंपनियों—की ओर जाने वाली पूंजी से संबंधित है। हमने हाल ही में Atoms में $135 मिलियन की प्रतिबद्धता जताई है, और मुझे आश्चर्य होगा यदि वह लेनदेन पारंपरिक प्रॉपटेक लेबल के अंतर्गत आता है।

ये दो प्राथमिक श्रेणियां हैं जो संभवतः मानक ट्रैकिंग से छूट गई हैं: क्षैतिज सॉफ़्टवेयर, जिसे Higgsfield द्वारा दर्शाया गया है, और ऐसे व्यवसाय जो स्वायत्तता, एआई या रोबोटिक्स के माध्यम से भौतिक स्थान को फिर से इन्वेंट करते हैं। वे एक भौतिक इकाई का निर्माण कर रहे हैं, जो प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से एक रियल एस्टेट उद्यम के रूप में कार्य करती है।

एआई इस संक्रमण को कई उद्योगों को पूरा करने वाले सॉफ़्टवेयर की ओर कितनी हद तक आगे बढ़ा रहा है?

Wallace: यह एक प्रमुख चालक के रूप में कार्य करता है। एक बेहद बेहतर पेशकश के बिना जिसे स्वतंत्र रूप से डुप्लिकेट नहीं किया जा सकता है, बाहरी सॉफ़्टवेयर खरीदने का तर्क कम हो जाता है। स्पष्ट रूप से कहें तो, तर्क अभी भी मौजूद है, लेकिन यह उल्लेखनीय रूप से कमजोर है।

किसी भी रियल एस्टेट उद्यम के पास Higgsfield के बराबर विज़ुअलाइज़ेशन सॉफ़्टवेयर विकसित करने की क्षमता नहीं है, और मुझे संदेह है कि वे कभी ऐसा कर पाएंगे। इसके विपरीत, एक टेनेंट एंगेजमेंट एप्लिकेशन जिसे उन्होंने पहले खरीदा होगा और अपनी संपत्तियों में तैनात किया होगा, अब एक विस्तारित सप्ताहांत में आंतरिक रूप से दोहराया जा सकता है।

इन तीसरे पक्ष के उत्पादों को प्राप्त करने की आवश्यकता में गिरावट आई है, जिससे प्रमुख क्षैतिज समाधानों, चाहे वे फाउंडेशन मॉडल हों या ऑडियो, विजुअल, या साउंड जैसे विशिष्ट कार्यात्मक उपयोग के मामले, की ओर अधिक मूल्य स्थानांतरित हुआ है।

यद्यपि मेरे पास सटीक आंकड़े नहीं हैं, यह निर्धारित करना आकर्षक होगा कि प्रॉपटेक अनुप्रयोगों के सापेक्ष रियल एस्टेट संगठन फाउंडेशन मॉडल पर कितना खर्च करते हैं। यदि अनुमान लगाने के लिए मजबूर किया जाए, तो हम संभवतः एक ऐसे मोड़ पर पहुंच रहे हैं या पहुंच चुके हैं जहां फाउंडेशन पर खर्च अनुप्रयोगों से अधिक हो जाता है।

कोई भी Anthropic को प्रॉपटेक इकाई के रूप में वर्गीकृत नहीं करता है, फिर भी यह अपस्ट्रीम प्रॉपटेक पूंजी के एक महत्वपूर्ण हिस्से को कैप्चर कर रहा है, साथ ही एक बार लेनदेन एप्लिकेशन परत तक पहुंचने के बाद डाउनस्ट्रीम का एक और भी बड़ा हिस्सा कैप्चर कर रहा है।

क्या एआई ने उद्यम-पैमाने के प्रॉपटेक सॉफ़्टवेयर उद्यम का गठन करने वाले बेंचमार्क को बदल दिया है? मौजूदा वर्कफ़्लो में केवल एआई को एकीकृत करने से परे एक स्टार्टअप को क्या पेशकश करनी चाहिए?

Wallace: हम अभी भी उन मापदंडों को नेविगेट कर रहे हैं, लेकिन पेशकश निस्संदेह अपरिहार्य होनी चाहिए। किसी भी कंपनी में बेहद रक्षात्मक बौद्धिक संपदा खाई (intellectual property moat) का अभाव गंभीर चुनौतियों का सामना करता है, एक ऐसा रुझान जो बने रहने की संभावना है।

सरल पॉइंट-सॉल्यूशन एप्लिकेशन उद्यम निवेशकों के लिए कम आकर्षक हो रहे हैं क्योंकि प्रमुख प्रयोगशालाएं या व्यक्तिगत निगम अब स्वतंत्र रूप से और तीव्र गति से तुलनीय इंटरफेस बनाने की क्षमता रखते हैं।

इसके विपरीत, विशेष एआई विकास स्टूडियो वर्तमान में रियल एस्टेट क्षेत्र के लिए तैयार किए गए समाधानों का इंजीनियरिंग कर रहे हैं। हमने Antares में निवेश किया है, जिसे अक्सर रियल एस्टेट के लिए Palantir के रूप में वर्णित किया जाता है। Antares हमारे कई रणनीतिक सीमित भागीदारों के साथ घर के अंदर कर्मियों को एम्बेड करके, एआई हस्तक्षेप के लिए उपयुक्त परिचालन चुनौतियों को इंगित करके, विशेष रूप से उद्यम के लिए मालिकाना बौद्धिक संपदा डिजाइन करके और पूरा होने पर इसे स्थानांतरित करके सहयोग करता है।

यह आईपी लाइसेंसिंग मॉडल के बजाय विकास-शुल्क संरचना का अनुसरण करता है। यह प्रवृत्ति विभिन्न उद्योगों में दिखाई देती है और रियल एस्टेट के भीतर स्पष्ट रूप से दिखाई देती है।

certain क्षेत्रों में, उद्यमियों का तर्क है कि डोमेन विशेषज्ञता विशेष एआई फर्मों को सामान्यीकृत मॉडल पर बढ़त देती है। आप उस प्रतिस्पर्धात्मक लाभ को कितना स्थायी मानते हैं?

Wallace: मैं विशिष्ट उपयोग के मामलों के लिए तेजी से अनुकूलन करने के लिए फाउंडेशन मॉडल और सामान्य बुद्धिमत्ता की क्षमता के बारे में अधिक आशावादी दृष्टिकोण रखता हूँ।

मैं इस बात से विवाद नहीं करूंगा कि विशिष्ट कानूनी विशेषज्ञता, उदाहरण के लिए, मूल्य रखती है। फिर भी, मेरा मानना है कि वह सुरक्षात्मक खाई समय के साथ नष्ट हो जाती है, जिससे कंपनियों को संभावित रूप से एक सतत ट्रेडमिल पर छोड़ दिया जाता है।

2023 में ChatGPT और आज Claude के बीच के अंतर पर विचार करें। मौलिक रूप से, वे एक ही वास्तुकला को साझा करते हैं, फिर भी वे पूरी तरह से अलग प्रणालियों के रूप में कार्य करते हैं। 2023 में अनुमानित किसी भी चीज़ से अधिक परिष्कार, स्मृति प्रतिधारण, वैयक्तिकरण क्षमताएं और प्राकृतिक भाषा कमांड के प्रति प्रतिक्रियाशीलता है।

2029 की ओर अग्रसर होते हुए, आज जो तर्क सही हैं वे संभवतः कम डिग्री पर लागू होंगे, तीन साल की क्षितिज पर और अधिक कम हो जाएंगे।

क्या निर्माण प्रौद्योगिकी Fifth Wall के लिए एकाग्रता का एक क्षेत्र बनी हुई है?

Wallace: यह एक फोकस बना हुआ है, हालांकि एक कम किया गया। हमारे प्रदर्शन की समीक्षा करते हुए, सफलता आम तौर पर दो मॉडलों की ओर झुक गई है: शुद्ध सॉफ्टवेयर उद्यम - मार्केटप्लेस, उपभोक्ता सॉफ्टवेयर और उद्यम सॉफ्टवेयर में फैले हुए - और फुल-स्टैक व्यवसाय।

भौतिक निष्पादन की शुरुआत मौलिक रूप से जोखिम प्रोफ़ाइल को बदल देती है। नतीजतन, किसी को भी आश्चर्य नहीं होना चाहिए कि निर्माण तकनीक व्यापक रूप से उद्यम पूंजी में शायद सबसे महत्वपूर्ण कब्रिस्तान का गठन करती है। शायद एक बड़ी श्रेणी मौजूद है, लेकिन कोई भी आसानी से दिमाग में नहीं आता है।

आपको क्यों लगता है कि निर्माण तकनीक महत्वपूर्ण वित्तीय समर्थन आकर्षित करना जारी रखती है?

Wallace: क्योंकि यह एक विशाल बाजार और एक महत्वपूर्ण समस्या का समाधान करता है। निर्माण में बढ़ी हुई दक्षता का परिचय देना सबसे बड़े वैश्विक बाजारों में से एक को लक्षित करता है। संभावित पुरस्कार इतना विशाल है कि प्रमुख फंड स्वाभाविक रूप से इसकी ओर आकर्षित होंगे।

बीज या श्रृंखला ए दौर का पीछा करने वाले उद्यमियों के लिए, आप उन्हें किन अवसरों का पता लगाने की सलाह देंगे जो कुछ साल पहले वित्तपोषित होने की कमी महसूस कर रहे होंगे?

Wallace: उद्यमी सक्रिय रूप से नए रियल एस्टेट उद्यमों का निर्माण कर सकते हैं। हालांकि पहले पारंपरिक उद्यम जनादेश से बाहर रखा गया था, यह एक ऐसा क्षेत्र है जिसका समर्थन करने के लिए हम उत्सुक हैं।

उदाहरण के लिए, बहु-पारिवारिक संपत्तियों के अधिग्रहण के लिए एक बेहतर रणनीति को लागू करना, परिचालन खर्चों को खत्म करना, और एआई के माध्यम से प्रक्रियाओं, संचालन और प्रशासन का प्रबंधन करना एक व्यवहार्य मार्ग का प्रतिनिधित्व करता है। आज, यह Fifth Wall और कई उद्यम फंडों द्वारा अत्यधिक वित्तपोषित है - एक ऐसा परिदृश्य जो शायद पांच साल पहले लागू नहीं हुआ था।

मैं संस्थापकों को फुल-स्टैक, कैपिटल-आर रियल एस्टेट उद्यमों के निर्माण की जांच करने के लिए प्रोत्साहित करूंगा।

दूसरा अवसर डेटा पर केंद्रित है। रियल एस्टेट को असाधारण रूप से अपारदर्शी डेटा द्वारा प्रतिष्ठित किया जाता है, जो अधिकांश प्रमुख वित्तीय बाजारों से भिन्न होता है। पिछले दशक में प्रॉपटेक में प्राप्त कुछ भी मौलिक रूप से उस विशेषता को नहीं बदला है।

पूंजी आवंटन विकल्पों में सुधार करने के लिए जनरेटिव एआई इस अपारदर्शी डेटा से कार्रवाई योग्य संकेत कहां निकाल सकता है? रियल एस्टेट मौलिक रूप से नकदी प्रवाहित संपत्ति के रूप में संचालित होता है। हालांकि हम शायद ही कभी इसकी तुलना सीधे बांड या इक्विटी से करते हैं, यह उन विशेषताओं को साझा करता है और तदनुसार इलाज किया जाना चाहिए।

क्या हम विस्तारित या वैकल्पिक डेटासेट का विश्लेषण करके सार्थक संकेत प्राप्त कर सकते हैं, या संपत्ति के प्रदर्शन का पूर्वानुमान लगाने के लिए जनरेटिव एआई लागू कर सकते हैं? प्रतिभूति बाजारों में लंबे समय से स्थापित मात्रात्मक मॉडल अब पहले अनुपलब्ध कम्प्यूटेशनल क्षमताओं द्वारा समर्थित, रियल एस्टेट को प्रभावित करने की क्षमता रखते हैं।

क्या ऐसे वैकल्पिक अवसर हैं जो आपकी रुचि को आकर्षित करते हैं जो एआई पर कम भारी रूप से भरोसा करते हैं?

Wallace: हम भूमि, रियल एस्टेट और संबंधित वित्तीय साधनों को जोड़ने वाले नेक्सस से मोहित हैं। अधिकांश मान्यता प्राप्त रियल एस्टेट के निर्माण के लिए एक मूलभूत इनपुट के रूप में भूमि की आवश्यकता होती है। हालांकि, कई संपत्ति मालिक अंतर्निहित भूमि के मालिक होना पसंद नहीं करते हैं या इसकी संबंधित जोखिम प्रोफ़ाइल को अवशोषित करना पसंद नहीं करते हैं।

क्या भवन के स्वामित्व और संचालन से भूमि के स्वामित्व को अलग करने के लिए कोई तंत्र है? वह चुनौती एआई के बजाय वित्तीय इंजीनियरिंग पर ध्यान केंद्रित करती है। उस श्रेणी के भीतर उभरते वित्तीय समाधान हमारा ध्यान आकर्षित करते हैं।

एआई, रोबोटिक्स और स्वायत्तता उद्यमियों द्वारा निर्मित रियल एस्टेट उद्यमों के प्रकारों को कैसे बदल सकते हैं?

Wallace: मैं उन नवोन्मेषकों की ओर आकर्षित हूं जो एक समाजशास्त्रीय ढांचे के माध्यम से रियल एस्टेट की अवधारणा करते हैं, यह देखते हुए कि उभरते उत्प्रेरक ऐतिहासिक मानदंडों की तुलना में अंतरिक्ष के मानव उपयोग को कैसे बदलते हैं।

इस घटना का ऐतिहासिक पूर्वcedent है। ई-कॉमर्स ने समकालीन औद्योगिक रियल एस्टेट क्षेत्र की स्थापना की। क्लाउड कंप्यूटिंग, इंटरनेट और बाद में एआई ने डेटा सेंटर उद्योग उत्पन्न किया। मोबाइल फोन और स्मार्टफोन ने सेल टावर को जन्म दिया, जबकि जीनोम अनुक्रमण ने लैब-स्पेस परिसंपत्ति वर्ग स्थापित करने में मदद की।

हम तीन नए उत्प्रेरकों की दहलीज पर खड़े हैं जो पूरी तरह से नई रियल एस्टेट संपत्ति श्रेणियों को जन्म देंगे: एआई (AI), रोबोटिक्स और स्वायत्तता। कई मायनों में, ये प्रौद्योगिकियां आपस में गहराई से जुड़ी हुई हैं।

क्या आपको समर्पित प्रॉपटेक वेंचर फर्मों की संख्या में कमी की उम्मीद है, और इससे संस्थाओं के संस्थापकों (founders) पर क्या प्रभाव पड़ेगा?

वैलेस (Wallace): हमारी पिछली चर्चा के सबसे कड़े अर्थ में, मुझे वर्टिकल फंडों में गिरावट की उम्मीद है। उद्योग-केंद्रित उपभोक्ता और एंटरप्राइज सॉफ्टवेयर के लिए विशेष रूप से समर्पित वेंचर कैपिटल फंडों में गतिविधि में कमी और घटता फंडिंग वॉल्यूम देखने को मिल सकता है।

इसके विपरीत, सीधे रियल एस्टेट उद्यमों में आने वाला वेंचर कैपिटल निवेश भारी विस्तार के लिए तैयार है।

यदि आप आज इस क्षेत्र के भीतर किसी कंपनी की स्थापना कर रहे होते, तो आप किस चुनौती को हल करने को प्राथमिकता देते?

वैलेस (Wallace): आवास हर चीज़ को तय करता है। आवास का खर्च हमारी अर्थव्यवस्था को नियंत्रित करता है, और संयुक्त राष्ट्र अमेरिका एक गहरे आवास सामर्थ्य (affordability) संकट से जूझ रहा है जिसका कोई स्पष्ट समाधान नहीं है।

कई रास्ते मौजूद हैं। एक रास्ता अधिक गति, गुणवत्ता और किफायती दरों के साथ घरों का निर्माण करना है—जो कंस्ट्रक्शन टेक का क्षेत्र है। दूसरा तरीका मॉर्गेज बाजार में दक्षता लाकर आवास वित्त लागत को कम करना है।

इस खंड में पर्याप्त ऐतिहासिक निवेश और रिटर्न के बावजूद, मैं यह तर्क दूंगा कि समस्या अभी भी अनसुलझी है। मॉर्गेज हासिल करना अभी भी बोझिल, पुराना, सुस्त और अत्यधिक महंगा बना हुआ है।

इस चुनौती से जुड़ी हुई आवास सामर्थ्य को बढ़ाने के लिए विनियामक (regulatory) सुधार है। हालांकि यह किसी एक उद्यमी की एकपक्षीय क्षमता से परे है, फिर भी इस संकट के साथ नगर निगम के इंटरैक्शन को सुव्यवस्थित करने के अवसर मौजूद हैं।

यह विनियामक तकनीक, वकालत और सलाहकार सेवाओं के चौराहे को छूता है। हम यह कैसे सुनिश्चित करते हैं कि निवासी जिन शहरों में रहते हैं, वहां आवास सुलभ बना रहे? वह मुद्दा बिना थके बना हुआ है; बाजार के उतार-चढ़ाव के बावजूद, आवास की कीमतें कम होने के बजाय लगातार बढ़ रही हैं।

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चित्रण: डोम गुज़मैन

अक्सर पूछे जाने वाले प्रश्न

• फिफ्थ वॉल (Fifth Wall) क्या है? 2016 में स्थापित और लॉस एंजिल्स में स्थित, फिफ्थ वॉल रियल एस्टेट तकनीक पर केंद्रित एक निवेश फर्म है जिसके पास लगभग $3 बिलियन की पूंजी प्रबंधन के अधीन है।
• ब्रेडन वैलेस (Brendan Wallace) के अनुसार एआई प्रॉपटेक को कैसे प्रभावित कर रहा है? एआई क्षैतिज सॉफ्टवेयर समाधानों और फुल-स्टैक, एआई-संचालित रियल एस्टेट व्यवसायों को संकीर्ण वर्टिकल अनुप्रयोगों की तुलना में तेजी से आकर्षक निवेश लक्ष्य बनाकर प्रॉपटेक की परिभाषा का विस्तार कर रहा है।
• कंस्ट्रक्शन टेक एक चुनौतीपूर्ण निवेश क्षेत्र क्यों है? कंस्ट्रक्शन टेक में भौतिक निष्पादन शामिल है जो जोखिम प्रोफाइल को काफी हद तक बदल देता है, जिससे यह ऐतिहासिक रूप से वेंचर कैपिटल रिटर्न के लिए सबसे कठिन क्षेत्रों में से एक बन जाता है।